С льготной ипотекой жилые комплексы стали выглядеть лучше, но квартиры подорожали
В апреле 2020 года правительство запустило масштабную программу льготной ипотеки для стимулирования строительной отрасли, которая сильно пострадала от ковидных ограничений. Кредиты под 6,5%, а позже под 8% оживили рынок. Предложений стало больше, а сами они стали более качественными.
За пять лет, с 2020 по 2025 год, с московского рынка новостроек фактически исчез экономкласс — его количественная представленность сократилась в 20 раз, а доля составила 0,4%. Место экономкласса занял комфорт- и бизнес-класс. Образ мегаполисов стали формировать новые ЖК с благоустроенной территорией, дворами без машин, входными группами вместо подъездов, а сами квартиры продавались уже с готовой отделкой.
Однако вместе со спросом и объемами строительства начали расти и цены на жилье. Одна из причин — инвесторы скупали квартиры на этапе котлована, а готовое жилье продавали дороже. За период с 2020 до 2024 год стоимость новостроек в Москве, по оценкам риелторов, фактически удвоилась, потянув за собой и вторичное жилье — оно подорожало на 40%. Конечно, это не отвечало интересам потребителей.
Отмена льготной ипотеки вряд ли исправит ситуацию с ценами...
Первого июля 2024 года правительство закрыло масштабную программу льготной ипотеки. Это произошло на фоне повышения ключевой ставки: с 29 июля по 28 октября 2024 года ЦБ поднял ее с 16% до беспрецедентных 21%. Решение сказалось и на ипотечных ставках. В итоге со второй половины прошлого года строительный рынок испытывает на себе двойной стресс. К декабрю 2024 года средние рыночные ставки по ипотечным кредитам, по данным Frank RG, находились в диапазоне 28,4–30,4%. Не удивительно, что количество выданных кредитов сократилось в 2024 году на 65% по сравнению с 2023 годом, а их объем — на 63%, до 291,9 млрд руб.
Отмена льготных программ вряд ли поможет снизить цены на жилье. Так, спустя полгода после нее новостройки подешевели лишь в одном регионе — Хакасии, на 0,8%. При этом цены — то немногое что в ближайшее время будет сохранять стабильность на фоне нового кризиса отрасли. Разберемся с тем, что изменится...но на жилье скажется негативно.
Резиновые сроки
Задержки в сроках сдачи новостроек составляют сейчас в среднем составляют полгода. Это приводит, как минимум, к упущенной выгоде. Для тех, кто решился взять рыночную ипотеку по текущим ставкам (а это в среднем — 29%), эти полгода — это, по сути, 10% стоимости квартиры. Арифметика проста: если человек берет в ипотеку 10 млн руб. на 20 лет без первоначального взноса, то в итоге ему придется выплатить почти 60 млн руб. Если со взносом в 20% — почти 50 млн руб. Даже если выразить финансовые потери в более привычной стоимости альтернативного съема квартиры, все равно получается печально, хотя и втрое дешевле.
Финансовые издержки от несвоевременной сдачи жилья потребителям едва ли будут компенсированы. В конце 2024 года правительство продлило мораторий на взыскание штрафов за срыв сроков строительства до середины 2025 года. Компенсация будет начисляться без учета периода его действия. Это, кстати, уже третий мораторий с апреля 2020 года.
Отделка по своим стандартам
Предельный размер штрафов за некачественный ремонт в квартирах отделкой с начала года был снижен до 3% от стоимости квартиры. То есть для квартиры за 10 млн руб. размер неустойки не превысит 300 тыс. руб. Понятно, что никакой ремонт в эту смету не впишется. Впрочем, как правило, не предполагается, что ремонт нужно будет переделывать полностью.
Уменьшен и срок гарантии на отделочные работы — с трех лет до одного года с момента передачи ключей. Что касается стандарта этих работ, то скоро они должны будут соответствовать только представлениям застройщика и положениям Минстроя, более общим, чем, чем техрегламенты по отделке. Они с 1 марта 2025 года уходят в прошлое.
Бетонная коробка
Впрочем, квартиры с отделкой — одна из потенциальных статей экономии застройщика. Цены на отделочные материалы и работы растут быстрее, чем строятся дома, и это создает дополнительное финансовое давление на индустрию. Сокращать затраты на отделку девелоперы могут как на площади продаваемых квартир, так и на расходниках.
Формат «заезжай и живи» особенно популярен в массовом сегменте. Самая большая доля таких лотов приходится на эконом- и комфорт-классы — 48 и 29% соответственно. В Московском регионе доля экспонируемого с отделкой жилья достигала 58%, а в Новосибирске, Красноярске, Уфе и все 80%. Дело в том, что отделка от застройщика может выйти до трети дешевле, чем при самостоятельном ремонте. Да и строительным компаниям отремонтировать экономкласс куда как проще, чем премиум или элит. Но главное — ремонт можно было «зашивать» в ипотеку, от которой покупатели квартир массового сегмента зависят намного больше, чем высокобюджетного.
Однако эффект дешевой ипотеки и низких ставок, когда люди охотно покупали квартиры с отделкой, заканчивается, как заканчиваются и ресурсы экономии у застройщиков. Площади квартир уже уменьшены, пакет стройматериалов — оптимизирован, но рабочая сила, как и товары для ремонта, продолжают дорожать — к сентябрю 2024 года их цена выросла на 22,55% при сравнении год к году. В этой ситуации сокращение количества квартир с отделкой практически неизбежно. Рынок буквально устремился назад, к бетонной коробке. Полагаю, что квартир с чистовой отделкой на рынке останется около 20–25%. Очевидно, что параллельно с уходом застройщиков от чистовой отделки будет расти стоимость частного ремонта. Это опять же скажется на карманах потребителей.
Аскетичный двор
Упростится и вид из окна. В тяжелые времена сложно ждать, что девелопер продолжит вкладывать в благоустройство придомовых территорий до 5% стоимости проекта. Велик соблазн отказаться от ландшафтного дизайна с несколькими десятками видов рассады в пользу «веселого газончика». Но те, кто по-настоящему дорожит своей репутацией, скорее всего, будут держаться до последнего.
Любой кризис, взрывая ранее созданный порядок, когда-нибудь заканчивается. Устанавливаются новые правила, в выработке которых задействованы все участники рынка в силу своих представительских возможностей.
Даже сейчас, в самый неблагоприятный для покупателей момент, очевидно: вещи, связанные с ограничением их прав, рано или поздно уйдут в прошлое. Мораторий на несвоевременную сдачу жилья, как показывает история, может продержаться чуть больше года, но в итоге все-таки будет отменен. Застройщикам придется по-честному взаимодействовать со своим покупателем. Те, кто играет вдолгую, постараются остаться им верными. Они станут образцом для подражания, а их бизнес-модели будут копировать как наиболее успешные на рынке.
