Покупатели стали проявлять меньше интереса к недвижимости с готовой отделкой: сказывается как недостаток такого предложения, так и желание сэкономить. Однако в текущих реалиях приобретение жилья «в бетоне» может стать рискованным из-за удорожания отделочных материалов и услуг ремонтных бригад.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
На данный момент на рынке первичной жилой недвижимости Москвы в старых границах в экспозиции представлено порядка 49,5 тыс. лотов, подсчитали в Nikoliers. Из этого объема 58% продается без отделки, 19% — с отделкой white box, а с чистовой — 23%, включая квартиры с мебелью и техникой.
При этом в 2024 году, по данным основателя bnMAP.pro Ирины Доброхотовой, в старых и новых границах Москвы розничные покупатели приобрели 87,73 тыс. лотов в новостройках, из которых 37,5% были проданы без отделки (+7 процентных пунктов по сравнению с 2023 годом). С отделкой приобрели 38,1% квартир и апартаментов — это на 1,9 п. п. меньше, чем в 2023 году. На 0,4 процентного пункта сократилась доля лотов white box: по итогам 2024 года их было 17,6% в общей структуре сделок, в 2023-м — 18%. На долю смешанного типа отделки в 2024 году пришлось 6,5% от всех приобретенных лотов, это на 4,5 п. п. меньше значений 2023 года.
В массовых сегментах рынка покупатели предпочитают экономить и не закладывать в рассрочку или ипотеку стоимость отделки, отмечает директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. Такое решение может быть связано и с предыдущим опытом покупки недвижимости с некачественной чистовой отделкой, продолжает эксперт. В бизнес-классе спрос на white box выше, а в премиум-сегменте часто зависит от целей покупки. Например, для инвестиций чаще выбирают готовое решение с отделкой, а для собственного проживания предпочитают привлекать дизайнеров интерьеров и обустраивать квартиры индивидуально.
Мастера в дефиците, цены — в росте
Стоимость отделки напрямую зависит от динамики смежных рынков, сезонности (весной цены традиционно растут) и спроса на специалистов. В 2024 году отрасль столкнулась с удорожанием стройматериалов, услуг ремонтных бригад и повышением спроса на специалистов.
Стоимость расходных материалов для ремонта квартиры в среднем выросла на 9–12% в зависимости от региона, достигая 9–10,2 тыс. руб. за кв. м, делятся в «Авито». Это отражается и на стоимости работ ремонтных бригад. Например, услуги сантехников и мастеров по ремонту мебели начинаются от 900 руб. (+6% за год), малярные работы — от 200 руб. за кв. м, штукатурные — от 390 руб. за кв. м. Плиточные работы подорожали на 12% (от 1 тыс. руб. за кв. м).
В таких условиях потребители стали рациональнее подходить к ремонту, выбирая поэтапный подход для распределения финансовой нагрузки. Наиболее востребованные услуги включали: сантехнические и электротехнические работы, поклейку обоев, укладку напольных покрытий, а также ремонт и сборку мебели. Кроме того, вырос спрос на энергоэффективные решения: вентиляционные работы (+77% год к году), утепление и изоляцию (+23%).
Рост спроса на строительных специалистов также оказывает влияние на рынок. По данным директора категории «Рабочие и линейные профессии» «Авито Работы» Андрея Кучеренко, в 2024 году число вакансий в сфере строительства и ремонта увеличилось на 12% по всей России. Приморский край стал лидером по приросту спроса (+58%), особенно среди ремонтников (+172%), электромонтажников (+159%) и сварщиков (+84%).
Сооснователь сервиса по обустройству жилья Rerooms Дмитрий Борисов подчеркивает, что главной проблемой остается дефицит рабочих. Если раньше найти ремонтную бригаду было делом нескольких дней, теперь задача становится все сложнее. «В летний сезон, в высокий период спроса, ожидание может затянуться на две недели, а в случае необходимости привлечения специалистов узкой квалификации этот срок может быть значительно увеличен»,— уточняют в «Авито». За последние годы произошел отток кадров в оборонно-промышленный комплекс, напоминает генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Василий Булгаков, а также сказалось ужесточение миграционной политики. Так, по оценкам аналитиков «Мигрант Сервиса», в 2024 году Россию покинули около 1 млн мигрантов из числа граждан Узбекистана, Таджикистана и Киргизии. Наибольший дефицит рабочих наблюдается в крупных городах и регионах с активной застройкой, таких как Москва и Санкт-Петербург.
Кто раньше смету составит, тот и ремонт сделает
Для упрощения процесса отделочных работ Дмитрий Борисов дает следующие рекомендации.
- Заранее искать подрядчика: спрос растет, а доступных бригад становится все меньше.
- Составить детальную смету и оформить договор: важно заранее сформировать перечень строительных работ и запросить расчет реальной стоимости услуг и материалов. Это позволит сравнить предложения от разных исполнителей и снизить риск от дополнительных расходов.
- Учитывать репутацию и опыт подрядчиков: компании и бригады, которые могут подтвердить свою квалификацию и положительный опыт работы с клиентами, обязательно включают наценку за качество в стоимость своих услуг. Если подрядчик предлагает цены ниже рынка, есть риск, что в дальнейшем экономия компенсируется снижением качества или скрытыми доплатами в процессе ремонта.
- Авансировать работы: в условиях высокого спроса строители всегда будут выбирать более выгодные заказы. Если отказаться от авансирования, есть вероятность, что к моменту начала ремонта подрядчик отдаст приоритет другому клиенту.
- Рассмотреть покупку квартир с ремонтом от застройщика: в последние годы такие квартиры быстро уходят с рынка, но, если удастся найти вариант с готовой отделкой, покупка может стать действительно выгодной. Хотя застройщики часто сдают квартиры с недочетами, переделка и доработка обойдутся дешевле, чем ремонт «с нуля».
В 2025–2026 годах в ГК «РКС Девелопмент» прогнозируют дальнейший рост цен на отделочные работы, однако динамика, вероятно, замедлится. В целом рынок ремонта достиг определенного плато, и, если не произойдет стрессовых событий, ценовые колебания будут незначительными, дополняет директор по развитию флиппинга и ремонта компании «Самолет Плюс» Ефим Вайсберг.
Дефицит кадров может оставаться актуальной проблемой, но в дальнейшем ситуация стабилизируется за счет сокращения количества новых проектов и, как следствие, объема потенциальных отделочных работ. Также не исключен тренд на увеличение доли автоматизации (например, BIM-технологии) и готовых решений для оптимизации сроков, предполагает господин Булгаков.
