Квартира как символ
В моменты экономической нестабильности доверие к рублю резко снижается. Историческая память россиян о денежных реформах — от послевоенной конфискации 1947 года, когда наличные обменивали 10 к 1, а сбережения граждан сократились на две трети, до «павловской» реформы 1991 года, вызвавшей панику, — подталкивает к поиску «твердых» активов. Квартира кажется идеальным решением: ее нельзя изъять, она не обесценивается, как рубль, не может быть заморожена, как вклады в банках.
Девелоперы умело играют на этих страхах, позиционируя недвижимость не просто как жилье, а как символ стабильности, сравнимый с валютой или золотом. Маркетинг в кризисные времена работает с размахом. Совладелец Совкомбанка Сергей Хотимский , что слух о заморозке вкладов в конце 2024 года распустили сами девелоперы, и я лично в это могу поверить.
В моменты резкого падения курса рубля — например, до 120 рублей за доллар , когда рубль обесценился на 60% из-за санкций и падения нефти до $60 за баррель, — привлекательность депозитов даже с двадцатипроцентными ставками снизилась. Люди массово переводили деньги в квадратные метры, что подтверждается всплесками регистраций сделок с недвижимостью после валютных скачков. В том же марте 2022 года Росреестр в Москве абсолютный рекорд регистрации договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве — на 21,8% больше, чем в I квартале 2021 года, и на 58,4% больше, чем за те же три месяца 2020 года. Каждый раз это напоминает потребительскую панику, наподобие «охоты» за гречкой, — быстрее купить что-то действительно стоящее, а то деньги превратятся в фантики. Но насколько оправдан такой взгляд на недвижимость?
Мифы о доходности
Давайте на реальных данных разберем, действительно ли недвижимость может стать защитным активом в похожих ситуациях.
Возьмем период с января 2014 года (перед событиями февраля 2014 года и введением санкций против России) по май 2025 года. В 2014–2015 годах мы наблюдали на 110% — курс вырос с 33 до 68 рублей за доллар. В 2022–2023 годах рубль упал на 60%, курс достиг 120 рублей. За это время рублевые цены на жилье в Москве выросли с 167 700 рублей за квадратный метр (это $5087) до 276 600 рублей (это $3523). Важно понимать, что цены в этих примерах усредненные, и всегда нужно сравнивать похожие характеристики жилья: первичное или вторичное, район, этажность, возраст дома.
Стоимость квартиры в долларовом выражении снизилась на 30%. Правда, в рублях квадратный метр подорожал на 65%. А накопленная рублевая с начала 2014-го по май 2025-го составляет около 140%. Получается, что рост рублевых цен на жилье не обгонял даже инфляцию.
Давайте теперь сравним вложения в недвижимость с самым массовым инвестиционным инструментом — банковским депозитом. Если бы мы разместили в январе 2014 года депозит в 100 000 рублей, то, при условии ежегодного в соответствии со средними значениями и без учета уплаты налогов, вклад вырос бы на 146%, до 246 000 рублей. Таким образом, депозит обеспечил бы доход, пусть и очень скромный, но выше официальной инфляции. И уж точно принес бы больше, чем вложения в квадратные метры.
Накопленный доход по валютным вкладам рассчитать сложнее, статистики с 2014 года в официальных источниках нет. Банк России предоставляет по средним арифметическим процентным ставкам по вкладам в долларах только с 2021 года. За период с начала 2021 года по 2025 год ставка колебалась в диапазоне 0,6–2,5%. В период с 2014 по 2021 год ставка по таким вкладам, по данным ресурса Banki.ru, варьировалась в районе 0,5–2,5% годовых. Если мы возьмем среднее значение ставки 1,5% годовых, то, разместив $1000 в январе 2014 года, можно было бы получить к маю 2025 года доход в размере 18,7%, то есть $1187. Но в рублевом эквиваленте эта сумма выросла бы с 33 350 рублей до 93 200 рублей — то есть почти на 180%.
Конечно, можно еще попробовать посчитать рентную доходность, которую может приносить та же квартира. Но здесь мы столкнемся с еще одним важным параметром — стоимостью ремонта, составляющей до 40–60% стоимости первичного жилья, а эти деньги также можно инвестировать. Выходит, что самым простым способом сохранения средств в рублях в 2014–2025 годах стали не вложения в недвижимость, а депозиты в долларах.
Когда недвижимость действительно выгодна
Покупка недвижимости может быть разумным шагом, но важно понимать, в каких ситуациях квартира действительно становится выгодным активом. Понятно, что покупка для собственного проживания решает практические задачи: обеспечивает комфорт, стабильность и независимость от арендодателей. В таком случае вложения в квартиру оправданы и в кризис, особенно если удается зафиксировать выгодную цену или получить льготную ипотеку.
Еще один аспект — психология накопления. Для многих людей квартира становится способом «стерилизации» дохода, то есть принудительного сбережения. Психологически сложно копить деньги на депозитах или инвестировать в акции без соблазна их потратить, особенно в условиях нестабильности или альтернативных потребностей. Ипотека или покупка жилья за наличные создает дисциплину: человек платит за конкретный актив, который со временем может вырасти в цене.
Квартира также подчиняется законам спроса и предложения, и для тех, кто понимает рыночные тренды, она может стать инструментом заработка. Например, покупка жилья на этапе котлована с последующей перепродажей после завершения строительства может принести ощутимый доход. Однако это требует глубокого анализа рынка: локации, репутации застройщика, перспектив района.
Наконец, московская элитная недвижимость живет по своим собственным законам. Этот сегмент конкурирует не только с российским рынком, но и с возможностью инвестировать или жить за рубежом, и когда зарубежные рынки становятся менее доступны, испытывает резкие скачки спроса. Цены на премиальное жилье в Москвы, по данным NF Group, стабильно растут, а в 2024 году продажи высокобюджетного жилья на первичном рынке рекордного значения — 285 млрд рублей. Такие квартиры привлекают покупателей, которые рассматривают их и как способ сохранения капитала в условиях глобальной нестабильности, и как комфортное жилье, подтверждающее социальный статус.
Как не стать жертвой манипуляции
Почему же люди продолжают верить в квадратные метры как в способ сохранения средств? Во-первых, из-за «генетической памяти» о реформах, о которых мы говорили выше. Во-вторых, из-за маркетинга девелоперов, подчеркивающих «надежность» жилья и «опасность» вкладов и валюты как инструментов сбережений. Чтобы не стать жертвой кризисного хайпа, важно трезво оценивать свои личные цели. Вот практические советы, как это можно сделать:
- разделите потребности: жить или инвестировать? Определите, нужна ли квартира для комфортного проживания и привязки к социальной инфраструктуре или как инструмент для сохранения и приумножения средств. Если речь идет про инвестиции, сравните доходность с депозитами, акциями или валютой на горизонте пяти-десяти лет;
- оцените свой горизонт планирования и потребительский профиль. Для долгосрочного сохранения средств недвижимость бывает полезна благодаря невозможности быстрой продажи, что защищает от импульсивных трат. Ипотека, несмотря на переплату, может стать способом принудительного накопления;
- проверяйте цифры. Используйте данные IRN.ru, Банка России или индексы премиальной недвижимости для сравнения роста цен на жилье с инфляцией и доходностью депозитов;
- не поддавайтесь панике и коллективному поведению. Слухи о заморозке вкладов или девальвации часто преувеличены. Девальвация затрагивает все рублевые активы, включая и такой же товар в виде недвижимости;
- диверсифицируйте. Исторически валютные активы или высоколиквидная недвижимость лучше сохраняют ценность в кризисы.
Кризисы — время возможностей для девелоперов, но далеко не всегда для покупателей. Недвижимость может защитить сбережения от импульсивных трат или недоверия к банкам, но как инвестиция зачастую проигрывает даже вкладам. Девелоперы используют страхи, укорененные в истории реформ и девальваций, чтобы подогревать спрос, но трезвый анализ цифр и целей поможет принять вам взвешенное решение.
